房屋出租: 收不到海外房東的稅 CRA要租客交

2024-04-13 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有4人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

（加西網綜合）去年加拿大涉及稅務的訴訟，引起法律界人士的關注，並對租房者的影響感到驚訝。

蒙特利爾一名租戶接受了加拿大稅務局審計，被責令支付他未能按照法律要求向非居民房東月租金的預扣稅款（withholding taxes）。結果，這名租客被責令繳納6年的稅款以及復利和罰款。加拿大稅務局（CRA）無法向他的海外房東收取費用，改向加拿大租客收稅。

去年，這名租客把國家稅務部長告上法庭，稱他不知道房東是加拿大非居民。

根據法庭文件，該租戶的意大利房東在蒙特利爾一棟大樓內擁有一套單元，他在稅務法庭上訴中敗訴，理由是他們是加拿大居民，向非居民房東支付租金，因此需要持有預扣稅（withholding taxes）並向CRA交納25%的租金。雖然法官在其判決中承認了此舉有“嚴重後果”，但仍要求“居民付款人”或承租人承擔責任。

Foreign landlord fails to pay taxes, CRA goes after tenant https://t.co/kML0XtNdRl
— The Globe and Mail (@globeandmail) April 12, 2024

為該案租戶辯護的蒙特利爾稅務律師 Eric Luu 表示，法律的問題在於住宅租金被視為和特許權使用費或類似付款相同。換句話說，住宅租戶的標准與“成熟的企業”相同。

律師稱稅務局追討非居民的稅務卻把負擔加到了房客身上令人擔憂。

眾所周知，”非居民“業主長期以來必須為其出售或出租的房產繳納預扣稅。但是，房地產經紀人洛恩·戈德曼 (Lorne Goldman) 表示，很少有租戶和房地產行業人士意識到，如果不繳納這些稅款，有可能導致租客陷入困境。並建議所有租戶和所有房東，應該接受有關租戶風險的教育。

戈德曼稱他從事房地產行業，但對此一無所知。他認為加拿大 99.99% 的租戶都沒有意識到這一點，CRA 有責任告知租房公眾，可能需要繳納預扣稅。

在BC省，十分之一的新公寓由非居民擁有，其中一些非居民房東有可能不繳納預扣稅(withholding taxes)。

非居民房東克裡斯·奧利弗(Chris Oliver)在溫哥華擁有三套出租單元，他本人住在香港。他表示他也不知道預扣稅，但他的物業經理負責這個責任。持有執照的物業經理負責收稅，減輕了租戶的負擔，假設租客通過物業經理付款。

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長期擔任律師、公證人協會總法律顧問、西蒙·菲沙大學客座教授羅恩·亞瑟 (Ron Usher) 表示，去年得知魁北克這個稅務案件時，他也感到震驚。他想知道有多少非居民房東沒有繳納稅款。

專家稱判斷一個人是居民還是非居民“非常困難”。主要是涉及稅務居住權，而不是實際居住權。有些人可能住在聖地亞哥，但他們確實是稅務居民，所以情況很復雜。

律師德魯亞拉德（Michael Drouillard）是 BC 房東協會副主席，也是租賃法專家。他表示雖然他很早在擔任物業經理時就知道租戶可能承擔預付稅責任，但看到這起案件仍然感到驚訝。

他認為 CRA 向一個什麼不知道的住宅租戶追討稅務並不是一件好事。你

他質問到“你怎麼能指望住宅租戶會這麼做呢？他們不需要承擔一些他們甚至沒有意識到的潛在巨額納稅義務。”

如果某人每年在加拿大居住少於 183 天，或者“通常”不居住在加拿大，政府將其視為非居民。一般來說，非居民需要就在加拿大賺取的收入（包括租金收入）納稅。加拿大政府網站上寫道：“為了確保扣除正確的金額，重要的是要告訴加拿大付款人（例如租房者）您是非所得稅居民。”

房客瑪麗安娜·馬庫基納 (Mariana Makulkina) 在 Facebook Marketplace 上找到了自己的公寓，她說，她自己做調查後才知道房東住在海外。她有一名物業經理，但如果沒有第三方保護，她在簽署租約時不會詢問房東。另外，有哪個房東想被房客問到他們是否在加拿大納稅？

Bodewell Rental Property Management 的物業經理 Donald Mackenzie 表示，他的公司經常為非居民房東辦理租金收入的匯款，這些房東約占他客戶的 10% 至 15%。然而，偶爾有非居民表示他們不想繳稅。

專家建議為了保護自己，租戶可以開始要求房東提供法定聲明，證明他們的稅務居民身份。但房東可能會搬出國外，他們的身份也會發生變化，而房客並不知道。

BC 省的住宅租賃協議表格不要求房東提供其居住身份證明。但當房主出售房產時，必須說明其稅務居住地。這是為了保護買方在未繳稅款的情況下免於承擔責任。租戶應該享有同樣的保護。

專家表示在住房危機的背景下，還要讓房客調查房東的居住狀況？作為政策問題，CRA 的做法正確嗎？